Günümüzde internetin yaygınlaşmasıyla alternatif kiralama yolları artsa da; emlakçıdan / gayrimenkul danışmanından destek almak, taşınmazlarını kiraya veren mal sahiplerinin en çok kullandığı yöntem olarak zirvedeki varlığını hala korumakta. Zira her kiracı adayıyla ayrı ayrı ilgilenmek, onlara kiralık gayrimenkulü tekrar ve tekrar göstermek, pazarlama faaliyetlerini organize etmek ve sözleşme imza sürecini yürütmek gibi unsurlarla uğraşmak, birçok mal sahibi için kolay olmamakta. Hele ki uygulamada emlakçının / gayrimenkul danışmanının alacağı hizmet bedelini ekseriyetle (ve görünüşte) kiracının karşıladığı hesaba katıldığında, bu yöntemin neden mal sahipleri tarafından tercih edildiği daha açık olmakta.

İşte bu yazının konusu mal sahiplerinin gayrimenkullerini emlakçı / gayrimenkul danışmanı aracılığıyla kiralarken nelere dikkat etmesi gerektiği olup yazı boyunca “emlakçı” terimi, kavram kalabalığını önlemek adına gayrimenkul danışmanlarını da kapsayan geniş bir anlamda kullanılacaktır.

Gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Emlakçı ile Yazılı Bir Sözleşme Yapmak

Emlakçıların yaptığı iş hukuk dilinde “taşınmaz simsarlığı” şeklinde adlandırılıyor olup, böyle bir hukuki ilişkinin kurulabilmesi için mal sahibi ve emlakçı arasında yazılı bir sözleşmeakdedilmesi zorunludur. Zira emlakçı ve mal sahibi arasındaki anlaşmanın bir yazılı sözleşmeyle vücut bulmaması halinde, sözleşme kurulmamış sayılacaktır. Bu ise çeşitli hukuki problemlere yol açabilecektir.

Sözleşmenin konusu en özet haliyle;

  • Emlakçının belirli bir süre boyunca taşınmazın kiralanması için aracılık yapacağına,
  • Ücrete de ancak kiralama işlemi gerçekleşirse hak kazanacağına ve
  • Eğer sözleşme imzalanmazsa emlakçının herhangi bir hak talebinde bulunamayacağına

ilişkin olmaktadır. Dolayısıyla emlakçı, kiraya veren ile kiracıyı buluşturarak sözleşmenin kurulmasını sağladıktan sonra sözleşmenin özüne ilişkin herhangi bir sorumluluğa sahip olmayacaktır. Bu kapsamda kiracının borcunu ödememesinden ötürü mal sahibi emlakçıya başvuramayacağı gibi evde yapılması gereken tadilatlarla ilgili de kiracı emlakçıya başvuramayacaktır.

Sözleşmenin İncelenmesi

Her sözleşmede olduğu gibi, emlakçıyla yapılacak olan sözleşmede en fazla ihtimam gösterilmesi gereken hususlardan birisi de sözleşmeyi ayrıntılı şekilde okumak olacaktır. Zira sözleşmede geçen veya geçmeyen birçok husus tarafların karşılıklı borçlarını belirleyecektir. Bu kapsamda özellikle başka bir emlakçı ile anlaşıp anlaşmama hakkına sahip olup olmadığınız, cezai şartlar, mal sahibi olarak sizin şahsen 3. kişilere kiralama hakkına sahip olup olmadığınız, ücret, yapılan masrafların kime ait olacağı, sözleşmenin süresi, sürede uzama şartları gibi hususlara dikkat edilmesinde fayda olacaktır.

Emlakçıyı Aradan Çıkarma

Emlakçıyla anlaştıktan sonra kural olarak gayrimenkulü kiralama yetkisi, sözleşmedeki süre boyunca münhasır olarak emlakçıya aittir. Hele ki emlakçının bulduğu kişinin, komisyon ödememek için emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan mal sahibi ile sözleşme yapması durumunda emlakçılar dava açarak ücretlerini isteme hakkına sahip olacaklardır. Zaten emlakçılar, genellikle bu duruma karşın sözleşmelerine gerekli hükümleri de eklemektedirler. Ancak sözleşme süresi içerisinde mal sahibinin taşınmazı bir yakınının kullanımına tahsis etmesi durumunda, eğer sözleşmede aksine bir hüküm bulunmuyorsa emlakçının hizmet bedeli isteyemeyeceğine dair Yargıtay kararları vardır.

Birden Fazla Emlakçıyla Anlaşma

Kiraya veren, eğer sözleşmede bu yönde bir kısıtlama bulunmuyorsa birden fazla emlakçı ile anlaşma hakkına sahip olacaktır. Ancak bu noktada bölgedeki ticari örfü de göz önünde bulundurmak gerekecektir. Eğer mal sahipleri, böyle bir hakları olmamasına rağmen taşınmazlarını birden fazla emlakçı ile kiraya vermeye çalışırsa birçok karmaşık davanın muhatabı olabilecektir.

Komisyon Ücreti

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamayacaktır. Ancak bu orandan daha yüksek bir meblağ üzerinde anlaşmak sözleşmeye zarar vermeyecek olup mevzubahis yalnızca Yönetmelik’e aykırı davrandığı için Emlakçı’ya idari para cezası kesilebilecektir ki bu durum mal sahibini ilgilendirecek bir husus değildir.

Kural olarak hizmet bedelinin sorumluluğu, mal sahibi ile kiracı arasındaaksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılacaktır. Bu sebeple kiracı ile yapılan sözleşmede emlakçı komisyon ücretinin kime ait olacağının da kararlaştırılmasında fayda olacaktır.

Bu noktada gayrimenkul ve kira hukukuna ilişkin bir sorunuz olması halinde uzman avukatlarımıza her zaman ulaşabilirsiniz.