Uygulamada daha çok bankaların verdikleri kredileri teminat altına almak için kullandıkları ipotek; ticari hayatta sıklıkla başvurulan bir usuldür. İpotekli gayrimenkul sayesinde alacaklı; alacağını alamadığı durumlarda gayrimenkulün satışını isteyerek kendisini bir nevi güvence altına almış olmaktadır. Tabi burada ipoteğin tam olarak ne olduğu, özellikleri, nasıl kurulduğu, derece sistemi, ipotekli gayrimenkulün nasıl satılacağı gibi birçok hususun bilinmesinde fayda vardır. Bu yazıda da söz konusu hususlardan bahsedilecek olup borcun ödendiği durumlarda ipoteğin kaldırılmasına ilişkin detaylı bilgi için İpoteğin Kaldırılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• İpotek?
• İpotek nedir?
• İpotek ne demek?
• İpotek nasıl kurulur?
• İpotek masrafı

İpotek Nedir?

Yukarıda da belirtildiği üzere ipotek; doğmuş (yahut henüz doğmayan ama doğması kesin) alacakların gayrimenkul üzerinden güvence altına alınmasını ifade eder. Burada borcun ödenmemesi durumunda alacaklı gayrimenkulün mülkiyetini talep edemeyecek olup yalnızca satılmasını isteyerek alacağını teminat altına alabilmektedir. Taraflar aralarında mülkiyetin devrini kararlaştırsa dahi bu durum tapu siciline tescil edilemeyecektir.

Örneğin 180.000 TL’lik alacağı olan bir kişi, borçlunun 300.000 TL’lik gayrimenkulü üzerinde 250.000 TL’lik ipotek tesis ederek alacağını güvence altına alabilecektir.

İpoteğin en önemli özelliği gayrimenkul el değiştirse dahi mevcudiyetini korumasıdır. Bu kapsamda ipotekli bir gayrimenkul satılsa dahi yeni alıcı, satan kişinin borcunu ödememe ihtimaline karşı her an gayrimenkulünün satılması riskiyle karşı karşıya olacaktır.

İpoteğin avantajlarından biri de konkordato veya iflas ilan edilse dahi alacaklının ipoteğinin etkilenmiyor oluşudur. Normal şartlarda bir işletme iflas ettiğinde mal varlığı, alacakları ve borçları hesaplanır. Genellikle malvarlığı ve alacaklar borçları karşılamadığı için alacaklılar alacaklarının yalnızca bir kısmını alır. Alacağını ipotekle teminat altına alan kişilerse bu oranlamaya katılmak zorunda olmayıp ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirde tek hak sahibi olacaklardır.

İpotek alelade bir sözleşmeyle kurulamıyor olup tapu siciline tescil edilmelidir. “Anapara ipoteği” ve “üst sınır ipoteği” olmak üzere iki tip ipotek mevcuttur. Anapara ipoteğinde belirli bir borç için ipotek tesis edilirken üst limit ipoteği henüz doğmamış ancak doğabilecek borçları da kapsar.

Örneğin anapara ipoteğinde belirlenen 100.000 TL’lik borç için ilaveten faiz, vekalet ücreti gibi unsurlar istenebilecekken üst limit ipoteğinde bir sözleşmeden doğan (cezai şart, haksız fiil alacağı vb) her türlü alacak belirlenen üst sınırı geçmeyecek şekilde istenebilecektir.

İpoteğin Özellikleri

• Üzerinde ipotek tesis edilecek gayrimenkul tapu müdürlüğünde kayıtlı olmalıdır. Tapuda kaydı olmayan gayrimenkuller üzerinde ise ancak (taşınır bir eşyaymış gibi) rehin tesis edilebilecektir.

• İpotek yalnızca borçlunun malvarlığı üzerinde tesis edilmek zorunda olmayıp rıza gösteren başka kişilerin malvarlığı da ipoteğe konu olabilecektir.

Bu kapsamda örneğin oğlunun borcu için bir baba kendi gayrimenkulü üzerinde ipotek tesis edilmesini sağlayabilir. Böyle bir durumda oğulun borcunu ödeyememesi halinde alacaklı, babanın evinin satılmasını isteyebilecektir.

• Alacaklı, ipotekli gayrimenkulün değerinin düşmesini engelleyecek önlemlerin alınmasını isteyebilecek, bu önlemlerin alınmadığı durumlarda gecikmesinde tehlike bulunan hallerde bu önlemleri kendisi dahi alabilecektir.

Örneğin alacaklı; ipotekli gayrimenkulün yangına karşı sigortalanmasını borçludan talep edebilecek, bu durum yerine getirilmezse mahkemeye başvurabilecektir. Veya gayrimenkulün taşıyıcı kolonları ciddi derecede zayıflamışsa ivedilikle güçlendirme çalışmalarını kendisi gerçekleştirebilecektir.

Alacaklı buradan doğan masrafları ise borçludan talep edebilecektir. Zaten alacaklı bu masraflar için ayrı bir ipoteğin tescil edilmesine gerek kalmaksızın ipotekli gayrimenkul üzerinde rehin hakkına sahip olacaktır.

• İpotek yalnızca Türk Lirası cinsinden tesis edilebilir. Bu sebeple ipotek meblağı faiz ve enflasyon tahminleri dikkate alınarak belirlenmelidir. Ancak kredi kuruluşlarınca (bankalarca) yabancı para üzerinden verilen kredilerde ipotek bedelinin döviz cinsinden olabileceği bilinmelidir.

• Eğer bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin payı varsa ve bu payların oranı tapuda kayıtlı ise paydaşlar kendi payları üzerinde tek başlarına ipotek koyabilirler. Ancak (miras kalan gayrimenkullerde olduğu gibi) tapuda herhangi bir oranın yazmadığı durumlarda (elbirliğiyle mülkiyet) ipotek tesis edebilmek için bütün maliklerin onayı gerekecektir.

• Bir alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde ipotek koyulabileceği gibi birden çok alacak için de bir gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilebilir.

Ayrıca

• İpotek yalnızca belirlenmiş bir alacak için tesis edildiğinden, başka bir alacaktan ötürü satış istenemez. Örneğin verilen 500.000 TL’lik borç için borçlunun arsasında ipotek tesis eden bir kişi, o kişiden olan (işçilik, kira, tazminat vb) bir başka alacağı için ipotekli arsanın satılmasını isteyemeyecektir.

• İpotek tesis edilmek istenen gayrimenkulün “aile konutu” olduğu durumlarda her iki eşten de onay alınmalıdır. Eğer bu durum tapu siciline şerh edilmişse iki eşin rızası da olmaksızın zaten ipotek tesis işlemi gerçekleşmeyecektir. Şerh olmamasına rağmen bu durumun ipotek alacaklısı tarafından bilindiği hallerde ise rıza vermeyen eş dava açarak ipoteğin kaldırılmasını isteyebilecektir.

• Bir gayrimenkulün / tapunun bir kısmı üzerinde ipotek tesis edilemeyecektir. Örneğin kat mülkiyeti / kat irtifakı rejimi uygulanmayan bir apartmanda yalnızca bir daire üzerinde ipotek tesis edilemeyecektir. Bu sebeple halk arasında “hisseli tapu” olarak bilinen gayrimenkullerde bir kişi kendi dairesini ipotek ettirmek isterken aslında o binanın tamamı üzerindeki payı üzerinde ipotek tesis etmiş olacaktır. Dolayısıyla o binadaki diğer kişilerin oturduğu daireler üzerinde de ipotek olacaktır.

• İpotek yalnızca geçerli bir alacağa teminat olması için tesis edilir. Geçerli olmayan bir alacak için tapu sicilinde bir şekilde ipotek tesis edilse dahi bu ipotek kaldırılabilecektir.

• Taraflar ipoteğe ilişkin akdettikleri sözleşmede faiz oranını (kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla) serbest şekilde belirleyebileceklerdir.

• İpoteğin sağladığı imkânlardan biri de asıl borcun zamanaşımını durdurmasıdır. Örneğin bir inşa sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıl içinde istenmeliyken eğer konuyla ilgili ipotek tesis edilmişse zamanaşımı işlemeyecektir.

Birden Fazla İpotek Tesisi: Derece Sistemi

Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek kurulması mümkündür. Ancak ipotekler birden fazla dereceye (öncelik sırasına) ayrılabilmekte ve satıştan elde edilecek gelir ipotek alacaklılarının derecelerine göre dağıtılmaktadır.

Örneğin bir gayrimenkul üzerinde 100.000 TL’lik 1. derece ve 200.000 TL’lik 2. derece ve 300.000 TL’lik 3. derece ipoteği olduğunu varsayalım. Gayrimenkul 250.000 TL’ye satıldıktan sonra 1. derece sahibi tüm alacağını bu paradan alabilecek, kalan 150.000 TL’lik meblağ ise 2. Derece ipotek tesis eden alacaklıya verilecektir. 3. derece ipotek tesis eden kişi ise en yüksek meblağda tesis etse de derecesi düşük olduğu için kendisine para kalmayacaktır.

Genellikle bir gayrimenkul üzerinde ilk defa tesis edilecek ipotekler 1. dereceye kaydolur. Ancak 1. Derecenin miktarı belirlenip boş bırakılmasıyla ilk tesis edilecek ipoteğin 2. Derece olarak kurulması mümkün olabilecektir.

Örneğin birinci derece ipotek 100.000 TL olarak boş bırakılıp alacaklı kendisi için 300.000 TL değerinde 2. Derece ipotek tesisi yaptırabilir.

Derece sisteminde ipoteklerden birinin boşalmasıyla birlikte alt sıralardaki ipotekler boş dereceye ilerlemez. Bu sebeple o boş dereceye sonradan bir başka kişi ipotek tesis ettirebilecektir.

Son olarak bir derecede birden fazla ipotek kurulması da mümkün olup aynı derecedeki alacaklılar satıştan elde edilen geliri alacakları oranında paylaşacaklardır. Örneğin birinci derecede 200.000 TL ve 100.000 TL’lik iki ipotek varsa ve satıştan 150.000 TL gelir elde edilirse bu gelir 100.000 TL ve 50.000 TL olarak iki alacaklıya orantılı şekilde dağıtılacaktır.

İpoteğin Kapsamı

Benzer şekilde ipotekle sağlanan güvence; gayrimenkulün bütünleyici parçalarını da kapsayacaktır. Bu sebeple ipotekli tarla üzerindeki ekin ve ağaçlar ipotek teminatı kapsamında olduğu gibi bir arsa / arazi üzerindeki kaynaklar veya yapılar da ipoteğin kapsamındadır.

Ayrıca bir gayrimenkulün eklentileri tapu kütüğünde kayıtlıysa ipotek kapsamında değerlendirilecektir. Örneğin bir fabrikadaki makineler yahut oteldeki mobilyalar tapu kütüğünde “eklenti” olarak gösterilmişse ipotek bu makineleri de kapsayacaktır. Tabi taraflar aralarındaki ipotek sözleşmesinde bu kısımları kapsam dışında tutabilecektir.

Alacaklı yalnızca ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirlere bağlı değildir. Alacaklı; borcun ödenmemesi durumunda ipotekli gayrimenkulün (icra takibi başlatıldıktan sonraki) kira gelirleri üzerinde de hak sahibidir.

İpotek Nasıl Kurulur?

İpotek kurulabilmesi için en önemli iki aşama tarafların anlaşması ve bu durumun tapu müdürlüğünde sicile işlenmesidir. Bu ise tarafların aralarındaki anlaşmanın tapu memurlarınca resmi senete dökülmesiyle olacaktır. Resmi senette ipoteğe esas borç, ipoteğin meblağı, süresi, derecesi, üst sınır mı yoksa anapara ipoteği mi olduğu, faiz oranı, bağlı bulunan sözleşme, alacaklının kimliği gibi hususlar açık şekilde belirtilmelidir. 

Yukarıdaki şartlara uymayan ipotek sözleşmelerinin işlevsiz olacağı bilinmelidir. Bu sebeple noter huzurunda hazırlanan ipotek sözleşmeleri ipoteğin sağladığı imkânları doğurmayacaktır. İpotek tesis edilebilmesi için tapu müdürlüğünde aşağıdaki belgelerle birlikte başvurulması gerekmektedir:

• Alacaklı ve borçluların kimlikleri,
• Tapu senedi,
• İpotek borçlusu ve alacaklılarının birer adet fotoğrafları,
• İşlemler vekille yapılacaksa usulüne uygun hazırlanmış vekaletname ve vekillerin kimlikleri

Burada ayrıca ipoteğin şartlarına ilişkin tarafların yaptığı anlaşmanın götürülmesinde de fayda vardır. Ayrıca eğer üzerinde ipotek tesis edilecek gayrimenkul (miras, ortaklık vb sebeplerden ötürü) birden çok kişiye aitse başvuruda tüm bu kişilerin de hazır bulunması gerekecektir.

İşlemler tamamlandıktan sonra tapu memurları talep halinde ipotek tesisinin gerçekleştiğine dair belge vereceklerdir.

İpotek Masrafları Ne Kadardır?

İpotek işlemlerinde ipotek meblağının binde 4,55’i oranında tapu harcı binde 9,48’i oranında da damga vergisi alınmaktadır. Ayrıca döner sermaye ücreti alınacağı da bilinmelidir. 

Bu noktada zirai krediler, esnaf kredileri ve finansal kiralama nedeniyle tesis edilecek ipotekler tapu harcı ve damga vergisinden muaftır. Benzer şekilde Bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilerle ilgili teminat gösterilen gayrimenkul ipotekleri de tapu harcı ve damga vergisinde muaftır.

İpoteğin Tapudan Silinmesi

Normal şartlarda alacağın sona ermesiyle birlikte alacağa bağlı ipotek de sona ermelidir. Ne var ki alacaklının rıza gösterip tapu müdürlüğüne başvurması gerekiyor olup buna uyulmazsa ipotek tapu sicilinde kalmaya devam eder. Bu durum ise borcunu ödemiş olan borçluyu mağdur etmekte olup bu durumda mahkemeden karar alınarak ipoteğin kaldırılması gerekecektir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken bir çok husus bulunuyor olup detaylı bilgi için İpoteğin Kaldırılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İPOTEK NEDiR YARGI KARARLARI

İpotek Hakkı

Davacı vekili tarafından verilen 09/08/2018 tarihli dava dilekçesinde özetle: müvekkili tarafından alacaklıya 3.kişi olarak ticari ilişkide teminat olmak üzere 05/01/2001 tarihli sözleşme gereği, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Sokağı, 80 pafta, 474 Ada, 8 parsel 1.derece 32.500 TL, … İli … İlçesi, … Köyü, … Mevkii 5 pafta, 646 parsel sayılı tarla 1.derece 482.430,00 TL alacaklı lehine ipotekler tesis edildiğini, sözleşme gereği borçluların edimlerini yerine getirmedikleri gerekçesi ile alacaklı müvekkili aleyhine … 10 İcra Müdürlüğünün … E.sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatıldığını, müvekkili tarafından alacaklıya takip borcunun tamamının 23/12/2016 tarihinde 514.930 TL olarak icra dosyasına ödendiğini, alacaklının ise ipoteği aradan geçen uzun süreye rağmen kaldırmadığını, … 59.Noterliğinin … ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ipoteklerin kaldırılmasının talep edildiğini, ihtarnamenin davalıya tebliğ edilmesine rağmen ipoteklerin kaldırılmadığını bildirerek; dava konusu taşınmazlar üzerine davalı lehine konulan ipoteklerin İİK 53.madde uyarınca kaldırılmasına, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Cevap dilekçesi

Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi, duruşma gün ve saati tebliğ edilmiş, davalı vekili vermiş olduğu 06/09/2018 tarihli cevap dilekçesinde;

• ipotek alım işleminin müvekkili şirket ile kiracısı arasında yapılan düzenleme şeklinde finansal kiralama sözleşmesine istinaden yapıldığını,
• davacının bu sözleşmede sadece 3.şahıs sıfatını taşıdığını,
• finansal kiralama sözleşmesine ve davaya konu gayrimenkülün beyanlar hanesine düşülen sözleşme şerhinin tapudan terkinine ilişkin talebin ayni hakkın kullanılması niteliğinde olduğu,
• HMK 12.maddesi gereğince bununla ilgili taleplerin gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerektiğini,
• gayrimenkülün bulunduğu yer mahkemesi olan İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesinin davaya bakmak açısından kesin yetkili olduğunu,
• davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiğini,
• davacı tarafından müvekkili şirket ile … Tic San A.Ş arasında düzenlenen … 28 Noterliğinin …. tarihinde … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde finansal kiralama sözleşmesine konu kira borcuna istinaden teminat olarak … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Sokağı, 80 pafta, 474 Ada, 8 parsel 1.derece 32.500 TL, … İli … İlçesi, … Köyü, … Mevkii 5 pafta, 646 parsel sayılı tarla 1.derece 482.430,00 TL alacaklı lehine ipotekler tesis edildiğini,
• bu ipoteklere yönelik … 10 İcra Müdürlüğünün …. E.sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığını,
• bu dosyaya yapılan ödeme sonucu gayrimenkul üzerindeki hacizlerin fek edildiğini,
• ipoteğin kaldırılması davacı yanın ipotek terkin harcını yatırıp müvekkili şirkete bu harcın ödendiğine dair dekont aslını bildirmesi gerektiğini,
• davacının bu harcı yatırmadan ipoteğin kaldırılmasını talep ettiğini,
• davacı yanın müvekkiline ihtarname keşide ederek tebliğ tarihinden itibaren 3 iş günü içinde ipoteğin fekkini talep ettiğini,
• müvekkili şirketin ihtarnamenin tebliğden sonra 31/07/2018 tarihinde tapu müdürlüklerine ipoteğin fekki yazılarının gönderildiğini,
• müvekkili şirketin üzerine düşen sorumluluğunu yerine getirdiğini bildirerek; davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesini talep etmiştir.

… 10 İcra Müdürlüğünün … Esas sayılı takip dosyası getirilmiş, yapılan incelemesinde; davalı tarafından davacı aleyhine toplam 514.930,00 TL üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibinin yapıldığı görülmüştür.

Bu noktada

Dava dışı … Ticaret A.Ş ile davalı … arasında akdedilen finansal kiralama sözleşmesinin teminatı olmak üzere davacı …’a ait … İli … İlçesi, … Köyü, … Mevkii 5 pafta, 646 parsel sayılı tarla 1.derece 482.430,00 TL bedelli, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Sokağı, 80 pafta, 474 Ada, 8 parsel 1.derece 32.500 TL bedelli davalı alacaklı lehine ipotek nedir tesis edildiği, … 10 İcra Müdürlüğünün … E.sayılı dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapıldığı, davacı … tarafından icra dosyasına borç miktarının tamamının yatırıldığı, davalı tarafından borcun teminatı olarak verilen ipoteklerin kaldırılmadığı, davanın açıldığı tarih itibariyle taşınmazlar üzerinde davalı lehine ipotek nedir devam ettiği görülmüştür.

Davacıya ait davalı lehine ipotek nedir konulmuş olan taşınmazlardan biri Sarıyer İlçesi, Kireçburnu Mahallesinde yer almakta olup mahkememiz yargı alanı içerisinde kalmaktadır. HMK.nun 12.maddesinin 1.fıkrasında taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu, 3.fıkrasında da, bu davalar birden fazla taşınmaza ilişkin ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında dava açılabileceğinin düzenleme konusu yapıldığı, dava konusu edilen taşınmazlardan birinin mahkememiz yargı alanında kaldığı anlaşıldığından HMK.nun 12/3 maddesi uyarınca davalının yetki itirazının reddine, ipotek nedir lehtarı ve teminat altına alınan borçlu arasında akdedilen finansal kiralama sözleşmesi ticari nitelikte olduğundan davalının görev itirazının reddine karar verilerek açık yargılamaya devam olunmuştur.

Ayrıca

Dava ipoteğin fekki istemine ilişkin olup davalı terkin harcının yatırılmaması sebebiyle terkin işleminin yapılmadığını savunmuştur. İpotek nedir kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni hak olup, ipotek nedir tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasında rehin sözleşmesi bulunması ve rehin sözleşmesinin de TMK.nun 856.maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Alacak sona erdiği halde alacaklı terkin taahhütünü iradesiyle yerine getirmez ise taşınmaz maliki ipoteğin fekkini dava yolu ile isteyebilir. (Yargıtay 14.Hukuk Dairesi, 2013/9217 Esas, 2013/12421 Karar sayılı 01/10/2013 tarihli ilamı bu yöndedir.)

Tüm dosya kapsamının ve delillerin değerlendirilmesi sonucunda; davacıya ait 2 adet taşınmaz üzerine dava dışı şirket ile davalı arasında akdedilen finansal kiralama sözleşmesinin teminatı olmak üzere limit ipoteği konulduğu, davacı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan icra takip dosyasına borç miktarının tamamını yatırdığı, davalının taşınmazlar üzerinde bulunan ipoteği kaldırmamış olduğu, alacağın sona ermesine rağmen alacaklının terkin taahhütünü yerine getirmediği, davacı tarafından terkin harcının yatırılmaması sebebiyle ipoteklerin kaldırılmadığına yönelik savunmanın yerinde olmadığı, borç miktarının tamamının yatırılmasıyla birlikte alacaklının terkin taahhütünü yerine getirmesi gerektiği anlaşıldığından; davanın kabulüne, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Sok. 80 pafta, 474 ada, 8 parselde kayıtlı 648,53 m² yüzölçümündeki arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine 1.dereceden 32.500,00 TL bedelli … lehine konan ipotek nedir ile … İli, … İlçesi, … Köyü, … Mevkii , 3 pafta , 646 parsel, 3150 m² yüzölçümündeki tarla niteliğindeki taşınmaz üzerine 1.dereceden 482.430,00 TL bedelli … Kiralama lehine konan ipoteklerin kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.