İnşaat devam ederken arsa sahiplerinin bazı daireleri çeşitli kişilere satması uygulamada sıklıkla görülen bir durumdur. Ancak gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmelerde çeşitli hususlara uyulması elzem olup aksi taktirde sözleşmeler geçersiz sayılabilmektedir. Bu tarz satışlar ciddi meblağlar karşılığında olduğu için tarafların ilerleyen aşamalarda mağduriyet yaşamaması adına topraktan ev almak ile ilgili hukuken belirli hususlara dikkat edilmesinde fayda vardır.

Topraktan ev alırken karşılaşılan hukuki problemlere ilişkin avukatlarımızla her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesinin Geçerliliği

Genel kural olarak kat irtifakına / kat mülkiyetine geçilmiş bir gayrimenkulü konu edinen bir satış sözleşmesinin şekli, tapuda arsa payı devri veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretleriyle olabilecektir. Sözleşmenin noter veya tapuya gitmeksizin yalnızca yazılı şekilde yapılmış olması halinde ise alıcı, arsa sahibini tapu devrine zorlayamayacaktır. Yazılı sözleşmeye rağmen arsa sahibinin tapuda devre yanaşmaması halinde alıcının yapacağı tek şey verdiği paranın iadesini ve uğradığı zararın tazmin edilmesini istemek olacaktır.

Ancak basit bir yazılı sözleşme sonucu alıcının gayrimenkulü kullanmaya başlaması ve arsa sahibinin tapuyu devre yanaşmaması durumlarında da alıcının dava açarak arsa sahibini tescile zorlaması mümkün olacaktır. Zira alıcının ikamet etmesine izin vermesine rağmen tapu devrine yanaşmayan arsa sahibinin kötü niyetli olduğu Yargıtay içtihatlarınca kabul edilmektedir.

Önemine binaen tekrar belirtmek isteriz ki; eğer (daire, ofis vb) bağımsız bölüm teslim edilmemiş ve taraflar arasında yalnızca basit bir yazılı sözleşme varsa bu durumda alıcı tapunun kendi üzerine devredilmesini de dava yoluyla isteyemeyecektir. Burada kötü niyetli arsa sahibine karşı yapılabilecek şey arsa sahibine ödenen paranın uğranılan zararla birlikte tazmin edilmesini istemektir.

Peki Kat İrtifakına Geçilmemişse?

Eğer kat irtifakına geçilmemişse (bağımsız bölümler işlenmemiş ve tapuda yalnızca arsa gözüküyorsa) hukuken arsa sahibi ile yapılabilecek sözleşme, arsa sahibinin alıcıya arsa payını devretmesidir. Eğer arsa sahibi alıcıya yalnızca arsa payını devredecekse (ki bu da yukarıda açıklandığı gibi ya tapuda ya da noterde olur) dikkatli olmakta fayda vardır. Zira hukuken yalnızca arsa payı devredilmekte, projedeki hangi dairenin kime verileceği tapu nezdinde belirsiz gözükmektedir.

Bu sebeple alıcının arsa payına düşen dairenin kat irtifakına geçilirken sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde tapuya işleneceğinden emin olunmasında fayda vardır. Gerek tapu devri gerekse de inşaatın tamamlanma süreçlerinde aksilikler yaşanabileceğinden alıcıların iyi hazırlanmış bir sözleşmeyle kendilerini güvence altına almalarında fayda vardır. Ayrıca inşaatın yarım kalma ihtimaline binaen arsa sahibinin müteahhitten olan alacaklarının devralınması ve arsa sahibiyle müteahhit arasındaki sözleşmenin incelenmesi önem arz etmektedir.

Bu noktada müteahhitten de daire satın alınabilecek olup daha detaylı bilgi için Müteahhitten Gayrimenkul Satın Almak başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Arsa Sahibinden Daire Satın Alan Kişiler, Müteahhide Başvurabilir mi?

Tamamlanmamış inşaatta arsa sahibinden gayrimenkul satın almış olan üçüncü kişiler, zaman zaman müteahhidin inşaatı bitirmemesinden ötürü mağdur olabilmektedirler. Böyle durumlarda bu kişilerin öncelikli muhatapları söz konusu bağımsız bölümü satan arsa sahipleri olacaktır.

Ancak satılan gayrimenkul ile birlikte arsa sahibinin müteahhitten olan alacaklarının da devredildiği sözleşmede kararlaştırmışlarsa, inşaatın tamamlanmamasından veya kusurlu şekilde inşasından kaynaklanan talepler için alıcı da müteahhide başvurabilir.

Böyle durumlarda müteahhit; arsa sahibine karşı ileri sürebileceği savunmaları alıcılara karşı da ileri sürebilecektir. Örneğin inşaatın geç tamamlanmasının nedeni arsa sahibinin inşaat ruhsatı için zamanında başvurmaması / vekalet vermemesi ise, müteahhit bu savunmayı arsa sahibine olduğu gibi alıcıya karşı da ileri sürebilecektir.

Yukarıda da belirtildiği gibi arsa sahibi ve alıcı arasında bu tarz bir devir olmadığı sürece alıcılar; gecikme tazminatı, cezai şart gibi talepler için yalnızca arsa sahibine başvurabilirler. Arsa sahipleri ise bu sebeple uğradıkları zararlar için müteahhide karşı dava açabileceklerdir.

Peki Alıcı Kira Tazminatına Hak Kazanır mı?

Bilindiği üzere müteahhidin inşaatı geç teslim etmesi halinde arsa sahipleri ve üçüncü kişiler, uğradıkları zarara istinaden kira tazminatı talep edebileceklerdir. Bu kapsamda arsa sahibinin kendisine teslim edilmemiş daireleri diğer kişilere satması halinde bu alıcılar, geç teslimden kaynaklanan kira tazminatı için arsa sahibinden talepte bulunabileceklerdir. Arsa sahibi ise alıcılara ödediği bu kira tazminatını uğradıkları zarar kapsamında müteahhitten talep edebilecektir. Eğer arsa sahibi müteahhitten olan alacaklarını alıcıya devretmişse bu durumda kira tazminatı için alıcının müteahhide de başvurması mümkün olacaktır.

Topraktan ev almaya ilişkin her türlü hukuki sorunuz için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Müteahhitten (Topraktan) Ev Almak

İnşaat devam ederken müteahhitlerin tapusu arsa sahibi üzerinde olan bazı daireleri çeşitli kişilere topraktan satması, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu tarz satışlar ciddi meblağlar karşılığında olduğu için tarafların ilerleyen aşamalarda mağduriyet yaşamaması adına hukuken belirli hususlara dikkat edilmesinde fayda vardır. Zira müteahhit o aşamada elinde olmayan bir tapunun devredileceği vaadi ile sözleşme yapmakta ve bir nevi arsa sahibi adına taahhüt vermektedir.

Böyle durumlarda bu kişiler ancak müteahhidin inşaatı tamamlamasıyla birlikte tapu devrini isteyebileceklerdir. Müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya tapunun başkalarına devredilmesi halinde alıcının tapu devrini isteyebilmesi risk altına girecek ve çeşitli ihtimaller doğrultusunda uzun / karmaşık hukuki süreçlerle karşı karşıya kalınabilecektir.

Sözleşmeyle Müteahhitten Daire Satın Almak

Tapu arsa sahibinin üzerinde iken müteahhit, kendi payına düşecek olan daireyi, (henüz inşaat tamamlanmamışken) üçüncü kişi alıcılara satmak için sözleşme akdedebilir. Bu durum teknik anlamda bir satış olmayıp alıcı üçüncü kişiler, müteahhidin arsa sahibinden olan alacağını devralmış olurlar.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibinden daire alacağı bulunan bir müteahhit, esasında dairenin mülkiyetini değil arsa sahibinden olan daire alacağını üçüncü kişiye devretmektedir.

Bu kapsamda artık üçüncü kişi (müteahhidin arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirdiği oranda) daire alacağını arsa sahibine karşı ileri sürebilecektir.

Benzer şekilde arsa sahibi de, bu devri öğrendiği sırada müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları, artık devralan üçüncü kişiye karşı kullanabilir. Örneğin müteahhit ile yapılan sözleşme kapsamında ancak iskan alındığında tapuların devredileceği hususunda anlaşılmışsa arsa sahibi; henüz iskan alınmadığı için tapu devir borcunun doğmadığını üçüncü alıcı kişiye karşı da ileri sürebilecektir. Bu kapsamda müteahhit ile sözleşme yapmak yeterli olmayıp aynı zamanda müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin incelenmesinde ve hatta mümkünse müteahhidin arsa sahibine olan yükümlülüklerini hangi oranda yerine getirdiğinin kontrol edilmesinde fayda vardır.

Müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesi durumu, sadece teslimle sınırlı değildir. Örneğin bina inşasında kusur ve eksiklikler varsa bu durumda da arsa sahibi tapuları devretmeme hakkına sahip olacaktır.

Adi Sözleşme ile Topraktan Ev Almak

Her ne kadar tapu devir borcunun doğması için sözleşmenin Tapuda veya Noterde düzenlenmesi elzem olsa da; müteahhitten daire satın alan kişiler sözleşmeyi adi yazılı şekilde de yapabilir. Zira yukarıda da belirtildiği gibi bu sözleşme teknik olarak mülkiyet devrine ilişkin değil alacağın devrine ilişkin sözleşmedir. Yine de müteahhidin hak sahibi olup olmadığı tespit edilmeli, arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin noterde düzenlenip düzenlenmediği kontrol edilmelidir.

Ayrıca yukarıdaki usule göre müteahhitten daire alan kişiler; arsa sahibi/müteahhitten olan alacağını yine aynı şekilde başkalarına devredebilirler. Mütevali temlik olarak adlandırılan bu durumlarda, eğer müteahhit edimlerini yerine getirmişse, ikinci devralanlar, arsa sahibine karşı tescil talebinde bulunabilecektir.

Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi

Müteahhit sözleşmeye ve hukuka uygun şekilde yükümlülüklerini getirse de arsa sahibi, alıcı üçüncü kişiye tapu devri yapmaya yanaşmayabilir. Böyle durumlarda devralan üçüncü kişi, hem arsa sahibi hem de müteahhidi birlikte davalı göstererek tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu davada Mahkeme; sözleşmeleri ve müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmediğini inceleyerek karar verecektir.

Peki Müteahhit İnşaatı Tamamlamamışsa?

Yukarıda da değinildiği üzere müteahhidin Arsa Sahibiyle yaptığı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde alıcı üçüncü kişi tapu devrini isteyemeyecektir.

Örneğin, müteahhidin üçüncü kişilere satış vaadinde bulunduğu ve bu kişilerin inşaatın zemin katındaki işyerini kullanmaya başladıkları bir durumu ele alalım. Eğer müteahhit inşaatı tamamlamamışsa bu üçüncü kişiler, arsa sahibinden tapuların devredilmesini talep edemeyecektir.

Hatta arsa sahibi, işyerini haksız işgal eden konumunda olduğu için bu kişilere karşı el atmanın önlenmesi davası açabilecektir. Üçüncü kişi alıcıların tapuyu müteahhitle yaptığı sözleşme uyarınca devralamaması / geç devralması halinde uğradıkları zararlara ilişkin müteahhide dava açmaları gündeme gelebileceği gibi aynı zamanda bu kişiler sözleşmeden dönerek topraktan ev almak için verilen paranın iadesini (faiz ve uğranılan diğer zararlarla birlikte) talep edebileceklerdir.

Müteahhidin Tek Daire İçin Birden Fazla Kişiyle Sözleşme Yapması

Özellikle kötü niyetli müteahhitler, bir bağımsız bölüm için birden fazla kişiyle sözleşme akdedebilmektedirler. Böyle durumlarda genel kural olarak topraktan ev almak için ilk sözleşme yapan kişinin tapuyu devralma hakkı olacak, ikinci devir geçersiz sayılacaktır. Tarih olarak aynı gözüken veya tarihsiz olan sözleşmelerde müteahhidin / arsa sahibinin daireyi önce kime teslim ettiğine bakmak gerekecektir. Böyle durumlarda yapılan teslim, tanık yoluyla da ispat edilebilecektir.

Peki Arsa Sahibi veya Müteahhit Tapuyu Resmi Şekilde Başkasına Satmışsa?

Her ne kadar müteahhit alıcıyla sözleşme yapmış olsa dahi; arsa sahibi veya müteahhidin tapuyu başka bir kişiye devretmesi halinde sözleşme yapan alıcı, kendisi üzerine tapu devri yapılmasını isteyemeyecektir. Bu kişiler yalnızca uğradığı zararlar için kusurları oranında müteahhit ve arsa sahibine karşı dava açabilecektir.

Örneğin Nisan 2017’de müteahhit ve arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve müteahhidin 4 daire alma hakkı kazandığı durumu ele alalım. Müteahhit kendisine finansman bulmak amacıyla dairelerden ikisini (daha henüz tapuları üstüne devralmamışken) Haziran 2017’de Mehmet’e satsa ve Ocak 2018’de tapuları kendi üzerine devraldıktan sonra Şubat 2018’de Metin’e devretse Mehmet tapuların devrini Metin’den isteyemeyecektir. Topraktan ev almak isteyen Mehmet yalnızca uğradığı zararlar için Müteahhid’e dava açacaktır. Eğer Arsa Sahibi Mart 2018’de müteahhide / Mehmet’e devretmesi gereken tapuları Şubat 2018’de Hüseyin’e devretmişse Mehmet, aynı şekilde Hüseyin’den tapu devrini isteyemeyecek ancak Arsa Sahibi’ne karşı dava açabilecektir.

Bu sebeple müteahhidin devralmadığı tapuya dair sözleşme yapmak ciddi risk unsurları barındırmaktadır. En sağlıklı yolun tapu sahibinden resmi şekilde (mümkünse iskânı alınmış) daire / ofis / dükkan satın almak olduğuna şüphe yoktur.

Topraktan Ev Almak Yargı Kararları

Davacı vekili dilekçesinde; davalının diğer paydaşları ile maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapması için dava dışı F1 Ltd.Şti. ile sözleşme yaptığını, davacının da yüklenici şirkette düşen zemin kattaki bağımsız bölümü Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ve bedelini ödediğini, ancak davalının bu taşınmazı başka bir kişiye sattığını ileri sürerek, 2 no’lu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin (şimdilik 6.000 YTL) yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, yükleniciye zemin katta bağımsız bölüm düşmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yüklenici ile yaptığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, davacı ile arsa sahibi arasında herhangi bir sözleşme bulunmaması nedeniyle, sözleşme ilişkisine dayanan davacının bu ilişki nedeniyle arsa sahibinden talepte bulunamayacağı, akidine gitmesi gerektiği gerekçe gösterilerek dava reddedilmiştir.

Tüm dosya kapsamından, aralarında davalının da bulunduğu arsa malikleri ile dava dışı yüklenici F1 Ltd.Şti arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşlığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede yükleniciye isabet eden zemin katta bir adet dairenin 4.6.1997 tarihli Noter satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaad edildiği anlaşılmaktadır.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasada değişiklik yapan 4822 sayılı yasanın 3/c maddesi ile “konut ve tatil amaçlı taşınmazlar” da tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alınmışlardır.

Ancak, uyuşmazlığın Tüketici Mahkemesinde görülebilmesi için taraflar arasında geçerli bir sözleşme olması gerekir. Dava konusu olayda taraflar arasında 4077 sayılı yasa kapsamında mevcut bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır.

O halde taraflar arasındaki uyuşmazlığın, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Hükümleri çerçevesinde çözümleneyemeceği gözönünde bulundurularak dava dilekçesinin görevsizlik nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken işin esası hakkında karar verilmesi doğru değildir.

Topraktan Ev Almak Sözleşmesi

Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve bir kısım davacılar yönünden de satış sözleşmesi uyarınca sözleşmesel yükümlülüklerin aynen ifası istemiyle açılmış, bilahare ıslah yoluyla alacak istemine dönüştürülmüştür. Mahkemece ıslah talebi de dikkate alınarak davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı, tahsiline karar verilen vergi ve cezaları ile ilgili Sivas Vergi Mahkemesi’nin 2006/564 Esas sayılı dava dosyasında iptâl davası açtıklarını ve davanın derdest olduğunu ileri sürmüştür. Vergi Mahkemesi’ndeki davanın yüklenici lehine sonuçlanması halinde eldeki davada sorumluluğunu etkileyeceği ortadadır. Öte yandan davacılar K1, K2, K3, K4 ve K5 arsa sahibi olmadıkları gibi üzerlerine kayıtlı bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın almadıklarından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerinin haiz oldukları haklarının halefi olduklarının kabulü de mümkün değildir. Bu davacıların davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıkları ileri sürüldüğünden davalıyla aralarındaki ihtilâfın aralarındaki satış sözleşmesi ile BK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece Sivas Vergi Mahkemesi’nde görülmekte olan dava sonucunun beklenilerek, davalının SSK prim borcu ve diğer alacaklarla ilgili bilirkişi raporuna itirazları da incelettirilmek suretiyle alınacak ek rapor ile arsa sahiplerinin sözleşmenin 3. maddesi gereğince istemekte haklı oldukları alacaklarının tesbit ettirilmesi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacılarla ilgili yükleniciyle yaptıkları satış sözleşmeleri ibraz ettirilerek ve aksinin kanıtlanamaması halinde yüklenicinin en az iskân ruhsatı alınmış oturmaya elverişli daire sattığı kabul edilerek taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca yüklenicinin bu davacılara karşı sorumluluğunun belirlenmesi ve oluşacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.