Kat Mülkiyeti Nedir başlıklı yazıdan da detaylı şekilde okunabileceği üzere (ofis, daire, dükkan vb) her bağımsız bölüm maliki, aynı zamanda binanın inşa edildiği arsa üzerinde belirli bir paya sahiptir. Bu payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde dağıtılması gerekiyor olup buradaki bir yanlışlık, orta ve uzun vadede arsa payının düzeltilmesi davası açılmasını gerektiren birtakım sorunlara yol açabilecektir.

• Örneğin 10 daireli bir binada, tüm dairelerin eşit arsa payına sahip olması, hakkaniyete aykırı olabilecektir zira her daire aynı değere sahip değildir. Yahut binanın inşa aşamasında müteahhit, kendisine düşecek bölümlerin arsa payını daha yüksek şekilde ayarlamış olabilir.

Böyle durumlarda gerek binanın yönetimi esnasında gerekse de binanın yıkımı sonrasındaki dönemlerde sıkıntılar yaşanabilecektir.

Arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin hukuki sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Arsa payının düzeltilmesi davası
• Arsa payı düzeltme davası

Arsa Payı Düzeltme Davası Neden açılır?

Binanın Yönetimi: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan yapılarda ana gayrimenkulün yönetimi, maliklerin sahip olduğu arsa payına göre gerçekleştirilmektedir. Arsa payının adil şekilde dağıtılmamış olması yönetimde sahip olunacak yetkinin de adil olmamasına neden olacaktır.

Binanın Yıkımı Sonrası: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan bina ömrünü doldurduktan sonra (veya deprem olduğunda / kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında) yıkılarak yeniden inşası gündeme gelecektir. Böyle durumlarda (daire, dükkan vb) bağımsız bölüm sahipleri yıkımdan sonra arsa üzerinde “arsa payları” oranında hak sahibi olacakları için gerek arsanın satışı gerekse de yeniden inşa süreçlerinde bu orana göre hak sahibi olacaklardır.

Örneğin inşa tarihinde 10 Milyon TL değere sahip olan bir binada 2 milyon TL’lik bir dükkâna sahip olunduğu durumu ele alalım. Eğer dükkânla ilişkili olan arsa payı %20’den azsa (örneğin %10’sa), yıkım sonrasında inşa edilecek yeni yapıda arsa payı oranında hak iddia edebileceği için %20’lik hakkını talep edemeyecektir. Böyle bir durumda (faraza) ilgili dükkan sahibi yeni inşa edilecek binadan 4 daire alabilecekken 2 daire almak zorunda kalabilecektir.

İlave Katlarda Hak Sahipliği: Yukarıdaki duruma benzer şekilde ilave çıkılacak katlarda (yahut yapılacak sair inşaatlarda) herkes arsa payına göre hak kazanacaktır.

Kentsel Dönüşüm: Bilindiği üzere kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin karar alabilmesi için (arsa payı açısından) 2/3 çoğunluğa ulaşmaları gerekmektedir. Eğer arsa paylarının dağılımında bir adaletsizlik varsa, bu durumda da arsa payının düzeltilmesi davası açılabilecek olup daha detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı: Kat malikleri (garaj, depo, bodrum, teras vb) ortak alanlarda, arsa paylarına oranla hak sahibi olacaklardır. Benzer şekilde birtakım ortak giderlere de arsa payı oranında katılmaları gerekmektedir.

Sigorta: Binada yapılacak sigortalarda gerek prim ödemesi gerekse de (kaza gerçekleştiğinde) sigorta şirketinden alınacak ödemelerde hesaplama, arsa payına oranlı şekilde yapılacaktır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası İçin Kimler Başvurabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davalarında zarara uğradığı iddiasında olan her kat maliki dava açma hakkına sahip olacaktır. Benzer şekilde (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi) her kat irtifakı sahibi de yasal yollara başvurabilecektir. Ancak Yargıtay kararları uyarınca arsa paylarının bölünmesinde / tapuya tescilinde bizzat katılım sağlamış kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) arsa payı düzeltme davası açamayacağını belirtmek gerekir.

Dava Açmak İçin Hangi Şartların Gerçekleşmesi Gerekecektir?

Bu davanın açılmasındaki en kritik nokta arsa paylarının inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle adil şekilde paylaştırılmadığının ispat edilmesidir. Dolayısıyla dairede / dükkânda sonradan meydana gelen değer artışları sebebiyle arsa payının düzeltilmesi talep edilemeyecektir.

Bu noktada (hesaplamaların inşaat tamamlanma tarihine göre yapılacağı göz önünde bulundurulduğunda) en kritik meselenin ispat zorluğu olduğu aşikardır. Zira somut verilerle desteklenmeyen taleplerin reddedileceğinden şüphe yoktur. Bu doğrultuda dava açarken inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle aşağıdaki hususlara göre arsa payının orantısız şekilde dağıtıldığının ispat edilmesi gerekecektir:

• Bağımsız bölümlerin cinsi, (Ofis mi, daire mi, dükkân mı)

• Bulunduğu kat,

• Yüzölçümü

• Aydınlanması, Güneş görüp görmediği,

• Cephesi / manzarası,

• Isınma sistemi,

• Rüzgârdan ve diğer dış etkenlerden nasıl etkilendiği

Davanın açılması için herhangi bir kısıtlayıcı zamanaşımı öngörülmemektedir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin sorularınızda uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI YARGITAY KARARLARI

Haksız zenginleşme

Dava dilekçesinde 3.037,28 TL tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı, 59 Ada, 11 parselde kayıtlı taşınmazdaki 27 nolu bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, aynı taşınmazda bağımsız bölüm maliklerinden bazılarının arsa paylarının gerçeği yansıtmadığı ve adil bulunmadığı gerekçesi ile arsa payının düzeltilmesi davası açtığını, mahkemece 14.9.1993 tarihinde davanın kabul edilerek arsa paylarının düzeltilmesine karar verildiğini ve yargıtayca 27.3.2003 tarihinde onanarak kesinleştiğini, bu süreç içerisinde taşınmazın İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 6.12.2001 tarihinde satın alma yoluyla kamulaştırma işlemi yapılması üzerine bağımsız bölüm maliklerine arsa payları oranında ödenmek üzere işlem yapıldığını, mahkemece düzeltilmiş arsa payına göre kendisine 4037,28 TL ödeme yapılması gerekirken, 1000 TL para ödendiğini (ihtirazi kayıtla), fark olarak 3037,28 TL eksik ödeme nedeniyle davalılar lehine haksız zenginleşme sağlanarak zarara uğratıldığını öne sürerek bu miktarın tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar, tapudaki hisselere göre yapılan hesaplamanın doğru olduğunu bildirerek, yersiz olan davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece dava konusu taşınmaza ait tapu kaydındaki arsa paylarının henüz değişmediği ve kesinleşen kararın henüz infaz edilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Bu noktada

Eyüp 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1991/503 esas- 1993/676 karar sayılı 14.9.1993 tarihli 11 parseldeki taşınmazın hatalı olan arsa paylarının düzeltilmesine dair karar, Yargıtay 18. HD. tarafından 27.3.2003 tarihinde onanarak kesinleşmiştir. Ancak yeniden belirlenen arsa paylarının halen tapu kayıtlarına işlenmediği dosyadaki tapu kayıtlarında anlaşılmaktadır. Mahkemece söz konusu kesinleşen kararın infazı ile tapuya işlenmesi için davacıya mehil verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.5.2010 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Ortak giderler

Davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkillerine ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının yüksek belirlendiğini ve bu nedenle ortak giderlere de yüksek oranda katıldıklarını ileri sürerek arsa paylarının düzeltilmesini dava etmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 Sayılı Yasayla değişik 3.maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda;

1-Ana taşınmazda kat irtifakının, davacıların 21.05.1999 tarihli vekaletname ile verdikleri yetkiye dayalı düzenlenen ve Niğde ikinci noterliği tarafından onaylanan 10.05.2000 tarihli bağımsız bölümler listesine uygun olarak 11.05.2000 tarihinde kurulmuş olduğu anlaşıldığından, davacıların bizzat kendileri tarafından kurulmuş olan kat irtifakındaki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunmadığının dikkate alınmamış olması,

Kabule göre de;

2-Bağımsız bölüm maliki olmayan Gürbüzoğlu İnşaat ve Ticaret Limitet Şirketi ile K5’ın pasif dava ehliyetleri de bulunmadığının dikkate alınmaması,

3-Arsa paylarının düzeltilmesi davalarında karar ve ilam harcının maktu tarifelere göre alınması gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.

Sulh

Taraflar arasındaki arsa paylarının düzeltilmesi davasına ilişkin 20.11. 1970 gün ve 916/654 sayılı ilama karşı davacı Mehmet tarafından tavzih isteminde bulunulmuş olmakla bu istemin reddine dair verilen hükmün Yargıtay’ca incelenmesi bir kısım davalılar vekili ve davacı Mehmet yönünden süresinde verilen dilekçelerle istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

Taraflar arsa payının düzeltilmesi davasında sulh olmuşlar ve mahkemece de bu sulhun tasdikine karar verilmiştir. Tapu idaresi bu sulh gereğince iptal edilecek, düzeltilecek ve tenzil edilecek pay oranlarının saptanmasında ikinciliğe düştüğüne göre, bu hususları açıklayacak şekilde tavzih isteminde bulunulması yerinde olduğundan, istem incelenerek sonucuna göre ve HUMK. nun 455 ve sonraki maddeleri göz önünde tutularak açıklama yapılmak ve çekişme kaldırılmak gerekirken, istemin reddolunması doğru bulunmamıştır.

Temyiz eden davacı ve bir kısım davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK. nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 19.1.1981 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Tapu iptali ve arsa payının düzeltilmesi davası

Dava dilekçesinde, tapu iptali ve arsa payının düzeltilmesi davası istenilmiştir. Mahkemece tapu iptali yönünden görevsizlik, arsa payı düzeltilmesi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi taraf vekillerince, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davacılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davacı Vek.Av.K2 geldi. Davalı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosya eksiklik nedeniyle geri çevrilmiş olup bu kez iade edilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde dava konusu anataşınmazın üçüncü bodrum katında bulunan 8/100 arsa paylı 8 adet depo ve özel deponun 1 numaralı bağımsız bölüm olarak tapuya kayıt ve tescil edildiğini, gerçekte bunların arsa payının 8/100 olmayıp toplam 4/100 olduğunu, buna karşılık anataşınmazdaki 11 numaralı bağımsız bölümün arsa payının 10/100 olması gerekirken her nasılsa tapuda 6/100 olarak belirtildiğini, ayrıca 1 numaralı bağımsız bölümü oluşturan 8 adet deponun dördünün anataşınmaza ait ortak alan olduğunu ileri sürerek bunların tapu kaydının iptaline karar verilmiştir.

1 numaralı bağımsız bölümden alınacak 4/100 payın 11 numaralı bağımsız bölüme arsa payı olarak eklenmesi suretiyle bu bağımsız bölümün arsa payının 10/100’e çıkartılmasına ve böylece arsa paylarının da düzeltilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin davanın kabulüne, 1 numaralı bağımsız bölüme ait 4 adet deponun tapu kaydının iptaline ilişkin istemle ilgili olarak görevli olmadığına karar verilmiştir.

Bu noktada,

Davacılar vekilinin 1 numaralı bağımsız bölümle ilgili olarak oluşan 8/100 arsa paylı tapu kaydının iptaline ve dört adet deponun anataşınmaza ait ortak alan olarak tapuya tesciline ilişkin istem niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Yasasından doğan bir uyuşmazlıktır. Davacılar vekilinin her iki istemi birbirine bağlı olduğundan ve biri hakkında verilecek karar diğer istemin sonucunu da etkileyeceğinden ve 634 Sayılı Yasanın ek 1. maddesi hükmüne göre bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği belirtildiğinden mahkemece davacılar vekilinin bu istemi de incelenip işin esasına girilerek tüm deliller toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken bu istemle ilgili olarak mahkemenin görevli olmadığına karar verilmesi doğru görülmemiştir.