Avukatlar hukukun tüm alanlarında müvekkillerine destek olabilirler ancak bazı alanlarda çalışmak uzmanlık gerektirmektedir. Gayrimenkul Hukuku da karmaşık yapısından ötürü hak kayıplarının önüne geçmek için uzmanlık gerektiren alanlardan biridir.
İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi, İstanbul merkezli olmak üzere yurt içi ve yurt dışı faaliyet gösteren bir hukuk bürosu olarak müvekkillerine Gayrimenkul Hukuku alanında geniş bir yelpazede hizmet sunmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku alanında deneyimli gayrimenkul avukatları ile adliyeler, tapu müdürlükleri, noterlikler, sözleşme hazırlamak, sözleşme incelemek başta olmak üzere gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine destek olmaktadır.
Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul, Türkçe ‘de “gayri” (değil, olmayan) ve “menkul” (taşınabilir) kelimelerinin birleşiminden oluşur. Türk Medeni Kanunu’nda yapılan tanımlamaya göre de yerinde sabit, taşınmaz varlıklarını ifade eder. Bu kapsamda arsa, arazi, tarla, daire, bina, işyeri gibi mülkiyetle ilgili taşınmazlar gayrimenkul olarak adlandırılır.
Gayrimenkul, mülkiyet hakkını içerir ve genellikle uzun vadeli yatırımların yapıldığı ekonomik değeri yüksek olan mal varlıklarıdır.
Gayrimenkul Avukatı Nedir?
Gayrimenkul avukatları, taşınmazlarla ilgili hukuki anlaşmazlıkların çözüme kavuşturulmasına yardımcı olan Gayrimenkul Hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlardır. Bu uzman avukatlar, tapu iptali ve tescil davaları gibi uyuşmazlıklarda, gayrimenkul bağışlama, satış ve kiralama işlemleri konusunda tüm birikimleri ve profesyonelliği ile güvenilir bir hukuki danışmanlık sunarlar. Ayrıca, taşınmazlar üzerindeki şahsi hak tesisi işlemlerini de özenle ve titizlikle yönetirler.
Gayrimenkul avukatları genel olarak müvekkillerini Gayrimenkul Hukuku konularında bilgilendirir, mahkemede temsil eder ve tüm işlemler sırasında haklarını korumalarına yardımcı olurlar.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul Hukuku; taşınmaz mal varlıklarının mülkiyeti, kullanımı, devri ve ilgili diğer konuları düzenleyen hukuki bir alanı ifade eder. Gayrimenkul Hukuku; taşınmaz varlıkları kapsayan bir hukuk alanıdır ve genellikle arazi, bina, konut, işyeri gibi mülkiyetle ilgili varlıkları, bunlara ilişkin tapu işlemleri ve diğer çeşitli hukuki durumları içerir.
Gayrimenkul Avukatı ve Tapu Avukatı Tam Olarak Ne Yapar?
Gayrimenkul avukatının temel görevleri arasında taşınmaz mal sahiplerinin haklarını korumak, tapu işlemlerinde müvekkillerine danışmanlık sağlamak, satış vaadi sözleşmelerini incelemek ve müvekkillerini temsil etmek bulunmaktadır.
Ayrıca gayrimenkul avukatları; tapu iptali davaları, miras hukukundan kaynaklanan davalar, kamulaştırma davaları gibi çeşitli hukuki konularda da hizmet sunarlar. Tapu avukatları ise genellikle Müvekkillerinin tapu ile ilgili işlemleri ve hukuki konularda uzmanlaşmıştır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu Mu?
Gayrimenkul davalarında avukat tutma zorunluluğu, davanın karmaşıklığına ve kişilerin taleplerine bağlı olarak değişebilir. Ancak bu konular teknik bilginin gerektiği konulardır bu sebeple uzman bir avukattan destek alınması müvekkilin her konuda haklarını daha etkin bir şekilde korumak için önemlidir.
Arazi Davaları Nedir?
Arazi davaları; genellikle mülkiyet sınırları, kullanım hakları, tapu iptali ve arazi üzerindeki diğer anlaşmazlıkları içerir. Mülkiyet davaları, tapu iptali ve tescil davaları, komşuluk davaları, yola erişim(geçit) davaları, kira ve kullanım hakkı davaları gibi alt kategorilere ayrılır. Bu davalar genellikle karmaşık olduğundan profesyonel hukuki danışmanlık almak gerekebilir.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı Kimleri Temsil Eder?
Gayrimenkul Hukuku avukatları; gayrimenkul sahiplerini, gayrimenkul yatırımcılarını, inşaat şirketlerini, alıcıları ve diğer ilgili tarafları temsil ederler. Bu temsil genellikle mahkeme süreçleri, anlaşmazlık çözümü ve hukuki danışmanlık hizmetlerini içerir.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Gayrimenkul avukatları; ortaklığın giderilmesi, müdahalenin önlenmesi, haksız işgal, geçit hakkı, tapu iptali davaları, miras hukukundan kaynaklanan davalar, kamulaştırma davaları olmak üzere gayrimenkulden kaynaklanan davalarda müvekkillerine hukuki destek sağlarlar.
Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Etmeli
Avukatlar her konuya ilişkin davalara bakabilirler ancak her avukatın uzmanlaşmış olduğu farklı alanlar vardır. Gayrimenkul avukatı seçerken dikkat edilmesi gereken faktörlerden en önemlisi de avukatın bu konudaki uzmanlığı ve deneyimidir. Bu faktör müvekkillerin haklarını en iyi şekilde koruyacak ve hukuki sürecin başarılı bir şekilde yönetilmesini sağlayacak bir avukatın seçilmesine yardımcı olabilir.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davalarının ne kadar süreceği ile alakalı net bir şey söylemek mümkün değildir. Genellikle davanın karmaşıklığına, delillerin toplanma sürecine ve mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak değişebilir.
Gayrimenkul davalarının süresi; davanın karmaşıklığına, dava konusu olan duruma, delillerin toplanmasına ve davaya taraf olan kişilere bağlı olarak değişebilir. Bu sebeple net bir süre verilememekle beraber basit anlaşmazlıkların çözümü birkaç ay sürebilirken daha karmaşık davalarda bu süre daha uzun olabilir.
Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme?
Gayrimenkul davalarında görevli ve yetkili mahkeme, dava türüne ve olayın gerçekleştiği yerin yargı çevresine bağlı olarak değişir. Genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri ve Asliye Hukuk Mahkemeleri Gayrimenkul Hukuku konularında görevlidir.
Gayrimenkul Davalarında Deliller?
Gayrimenkul davalarında deliller; davanın konusuna ve iddia edilen hususlara bağlı olarak değişebilir. Temel deliller arasında; tapu kayıtları, mülkiyet belgeleri, satış sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, resmî belgeler, yazışmalar ve delil niteliğindeki diğer belgeler yer alır. Ayrıca tanıkların ifadeleri, uzman görüşleri ve fotoğraflar/videolar gibi görsel deliller da önemli olabilir.
Gayrimenkul Avukatının Tapu, Emlak, Arsa, Arazi, İnşaat Alanlarında Verdiği Hizmetler Nelerdir?
Gayrimenkul avukatları; Gayrimenkul Hukukuna ilişkin tüm konularda hizmet sunarlar. Bu hizmetlerin başlıcaları; tapu, devir işlemleri, emlak, kira sözleşmeleri, satış sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa, arazi, inşaat alanlarında hukuki danışmanlık, dava süreçlerinde temsil, sözleşme hazırlama, sözleşme inceleme ve genel hukuki destek gibi çeşitli hizmetleri sunarlar.
Gayrimenkul ve Emlak Avukatları Satış Vaadi Sözleşmelerini İnceler Mi?
Gayrimenkul ve emlak avukatları, müvekkillerinin çeşitli satış vaadi sözleşmelerini inceleyerek haklarını korumalarına yardımcı olurlar. Bu sözleşmelerde yer alan hükümlerin adil ve yasal olup olmadığını değerlendirirler. Sözleşme şartlarının müvekkil lehine olup olmadığını değerlendirir ve gerektiğinde müzakerelere katılır. Böylece müvekkillerin haklarını korur ve anlaşmazlıkların önüne geçer.
Gayrimenkul ve Arazi Avukatı ile Osmanlı Tapuları Alanında Verdiği Hizmetler Nelerdir?
Gayrimenkul ve arazi avukatları, müvekkillerine Osmanlı dönemine ait tapu belgeleri konusunda hukuki destek sağlar. Bu belgelerin geçerliliği, tescil işlemleri ve ilgili hukuki süreçlerde müvekkillerine rehberlik ederler.
İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi olarak osmanlı tapuları ile ilgili olarak müvekkillerimize hizmet vermekteyiz:
- 1923 – 1927 tarihleri arasında mübadele ile iskan edilen kişilerin kök kayıtlarının incelenerek murislerine ait kanuni işlemleri nedeniyle sorunları çözülemeyen veya bulanamayan taşınmaz mal varlıklarının araştırılarak bulunması ve bulunan gayrimenkullerin raporlanması, Kanuni başvurularının veya davalarının takip edilmesi.
- Kadastro tespiti esnasında muris veya murisi evvellerinin taşınmazlarının soy adsız olarak tescil edilmesi nedeniyle nüfus tespitlerinin yapılarak İdari isim tashih başvurularının yapılması…
- Osmanlı tapularının incelenmesi, kadastroya hatalı tescil edilenlerin kök tapu kayıtlarına göre düzeltilmesi…
- Kamulaştırmasız el atma nedeniyle pasife düşmüş taşınmazların tespiti, davalarının açılması, takibi…
- İhtilaflı tapu kayıtlarında nüfus tespiti yapılamadığı için kök muris ve varisleri ile soy bağının ispatı.. Kayıp veya pasif tapu kök kayıtlarının incelenmesi…
- Varisleri adına bulunan gayrimenkullerin kanuni işlemlerini takip ederek ya da davalarını açarak tapularının mirasçılara teslim edilmesi.
İpotek Tesisi ve Fekki İşlemlerinde Gayrimenkul Avukatı Ne yapar?
Gayrimenkul avukatları, ipotek tesisine ve fekki işlemlerine dair hukuki süreçlerde müvekkillerine rehberlik eder ve gerekli hukuki belgelerin düzenlenmesine yardımcı olur.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi Durumunda Avukat Zorunlu Mudur?
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi durumunda avukat ile süreci yürütmek zorunlu değildir ancak avukatlar yabancı yatırımcılara Türk Hukukunu anlatır, gerekli izin ve belgelerin alınması konusunda yardımcı olur ve tüm yasal sürecin doğru bir şekilde ilerlemesi için destek olurlar.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusunda Gayrimenkul Avukatının Rolü Nedir?
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında avukatlar; gayrimenkul yatırımı için hukuki süreçte destek olur, başvuruları hazırlar, gerekli belgelerin toplanmasını ve başvuru sürecinin doğru bir şekilde ilerlemesini sağlar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Gayrimenkul Avukatının Rolü Nedir?
Gayrimenkul avukatları taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hazırlama konusunda hizmet verirler. Müvekkillerinin bu sözleşmeleri anlamasına yardımcı olur, leh ve aleyhe hükümler karşısında müvekkilleri için düzeltmeler yapar ve gerektiğinde yasal yollara başvurarak haklarını savunur.
Gayrimenkul Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul avukatlarının ücretleri, sundukları hizmete, davaların türüne ve avukatın yetkinliğine bağlı olarak değişmektedir. Sunmuş oldukları danışmanlık hizmeti, dava süreci, belge incelemeleri gibi hizmetlere göre Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde farklılık gösterebilir. Ücret genellikle saatlik olarak veya belirli bir sözleşme hazırlama, proje için sabit bir ücret karşılığında alınabilir.
Gayrimenkul Avukatına Nasıl Vekaletname Verebilirim?
Gayrimenkul Hukuku konularından kaynaklı uyuşmazlıklarda avukat ile dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak gayrimenkul konuları genellikle karmaşık olduğundan ve hak kaybının yaşanmamasını sağlamak amacıyla avukat ile dava takip edilmesi önemlidir. Avukat vekaletnamesi çıkarmak için avukatınızla görüşebilir avukatınızın hazırlamış olduğu vekaletname veya noterde düzenlenecek genel dava vekaletnamesi ile vekalet verilebilir.
Taşınmaz Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Müdahalenin Men-İ (Müdahalenin Önlenmesi) Davası
Müdahalenin Men-i davası bir başka ifade ile el atmanın önlenmesidir. Mülkiyet hakkına hukuka aykırı şekilde haksız fiille müdahale edilmesi durumunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda malike bu müdahalenin önlenmesi hakkı tanınmıştır. Bu haksız müdahale; taşınmazın işgal edilmesi, hukuka aykırı şekilde kullanılması, fiilen kullanılması, kiraya verilmesi ve daha birçok şekilde yapılabilir. Haksız müdahalenin önlenmesi için malik müdahalenin men-i davasını açabilir. Ayrıca şahsi hak sahibi olan kiracılara, intifa hakkı, sükna hakkı sahiplerine de haklarına karşı yapılan haksız el atmanın, kısıtlamanın önlenmesi için müdahalenin men-i davasını açmasına hak tanınmıştır. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.
İzale-İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
İzale-i Şuyu davası bir başka ifade ile ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ortaklığın giderilmesi; paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınır, taşınmaz mallar için ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilerek kişisel mülkiyete geçilmesidir. Miras paylaşımında genellikle bu davanın tercih edildiği görülmektedir. Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) iki yöntemle mümkündür:
- Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın aynen bölünmesidir.
- Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir.
Bu davada yetkili ve görevli mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kamulaştırma Bedelinin Arttırılması Davası
Kamulaştırmada Bedel Arttırım Davası; kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamadığı durumlarda idare tarafından yapılan bedel tespiti sonrasında malik tarafından açılan bir davadır. Bu davada, kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmediği iddiasıyla mahkemeye başvurulur. Mahkeme, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder ve adil bir kamulaştırma bedeli belirlenir.
Kamulaştırılan taşınmazın özellikleri, konumu, kullanım potansiyeli ve diğer önemli faktörler dikkate alınarak malik tarafından iddia edilen düşük bedele karşı tekrar hesaplama yapılması talep edilmektedir. Bu süreç, hem malik taraf için adil bir bedel sağlamak hem de kamulaştırma işlemlerinin hukuki açıdan şeffaf, güvenilir ve adil bir biçimde gerçekleştirilmesini temin etmek amacını taşımaktadır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları
Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca tapuya kayıtlı taşınmazlar için uzlaşma sağlanamadığı durumlarda idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılabilmektedir. Duruşma gerçekleşti ve taraflar da rakamda anlaşamadığını varsayalım. Bu durumda mahkeme yeni bir duruşma günü belirler ve keşif yapılır. Kamulaştırılan taşınmaz, tapu kaydına sahip olmasa dahi gerekli işlemler yapılarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılabilir.
Kamulaştırma Kararının İptali Davası
Kamulaştırma; Anayasa tarafından düzenlenerek koruma altına alınan mülkiyet hakkına müdahaleyi meşrulaştıran işlemdir. Ancak bu kamulaştırmanın hukuka uygun olabilmesi için mevzuatta açıkça düzenlenen usul ve esaslara uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir. Bedelin ödenmemesi; Bedelin ödenmesi kamulaştırmanın önemli unsurlarından birisidir. İdare, taşınmazın gerçek değerini peşin ve nakden ödemesi karşılığında kamulaştırma yapmaktadır. Acele kamulaştırma; Riskli alan ilan edilen taşınmazlar için Cumhurbaşkanlığınca acele kamulaştırma kararı tesis edilebilmektedir. Hukuka aykırı kamulaştırma; Kamulaştırma işlemleri imar planına uygun olarak yapılmalıdır. Bu gibi durumlarda kamulaştırma kararının iptali davası açılarak kamulaştırma kararı iptal edilebilir.
Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Kamulaştırma işlemi bir amaca yönelik yapılmaktadır. Kamulaştırılan taşınmazın kullanılmayarak boş bırakılması veya amacına uygun olarak kullanılmaması durumlarında taşınmazın maliki idareden aldığı kamulaştırma bedelini iade ederek tapunun iptalini ve kendi adına tescilini talep edebilir.
İptal davası açılmış ise dava sonuçlanıncaya kadar veya dava açma süresi sona erinceye kadar kamulaştırma işlemi kesinleşmiş olmayacaktır. Cumhurbaşkanlığınca alınan kamulaştırma kararlarına karşı iptal davası Danıştay’da açılmalıdır. Diğer idarelerin aldığı kamulaştırma kararlarına karşı ise taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
Şufa Davası (Önalım Hakkı Davası)
Şufa hakkı bir başka ifade ile önalım hakkı; paylı mülkiyet ilişkisi bulunan paydaşlardan herhangi birinin payının tamamını veya kısmen satması durumunda satın alma hakkını öncelikle paydaşlara veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulması ile doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satılmak istenmesi durumunda kullanılır. Şufa hakkı, paydaş olmayan üçüncü kişiye yapılan satışta kullanılmaktadır.
Bu hak ile paydaşlar payı oranında değil her paydaşa pay değerine bakılmaksızın eşit olarak önalım hakkı tanınır. Önalım hakkı kullanılınca paydaş, payını önalım hakkını kullanan paydaşa devretmekle yükümlüdür. Önalım hakkı yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Önalım hakkı yalnızca süresinde dava açılarak kullanılabilir.
Mirasta Mal Paylaşım Davası (Terekenin Taksimi)
Miras hukuku, bir kişinin vefatı üzerine mal varlığının yasal ve atanmış mirasçılar arasında paylaşılmasını düzenleyen bir hukuki alandır. Terekenin taksimi süreci; miras bırakanın mal varlığını yasal mirasçılar ve atanmış mirasçılara bırakması ile başlar ve “terekeler” adı verilen bu mal varlığının paylaşılması ile son bulur. Miras paylaşımı, mirasçılar arasında anlaşma yolu ile veya anlaşmazlık durumunda mahkeme yolu ile miras davası açarak da gerçekleştirilebilir. Anlaşmalı miras paylaşımında mirasçılar mirası elden paylaşabilir veya paylaşma sözleşmesi yapabilirler.
Mirasçıların mal paylaşımı konusunda anlaşamadıkları durumlarda adil bir paylaşım için dava açılır ve bu dava miras ortaklığının oluşmasından sona ermesine kadar her zaman açılabilir ayrıca terekenin tespiti için de dava açılabilir. Bu süreçte, mirasın paylaşılması davası, miras hukukunun önemli bir aşamasını oluşturur ve miras bırakanın mal varlığının mirasçılar arasında eşit bir şekilde dağıtılmasını sağlar. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme murisin yerleşim yerinde bulunan Sulh Mahkemesidir
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu iptal ve tescil davası; taşınmazın tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı şekilde gerçek durumu yansıtmayan, hatalı kayıt ve tescil işlemlerinin düzeltilmesi amacıyla açılır. Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilemektedir. Bu dava, taşınmazın gerçek sahibine iade edilmesini sağlar. Böylece tapudaki yolsuz tescil işleminin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve adil olarak taşınmazın gerçek sahibine iadesi yapılır. Davada; tapuda hatalı tescilin nedenleri, yolsuz tescil iddiaları ve mahkeme tarafından yapılacak düzeltmeler detaylı bir şekilde ele alınır.
Davacı, tapu kaydındaki hukuka aykırılığı ispatlamakla yükümlüdür. Davada iyi niyet ilkesi ve tapu kayıtlarına güven ilkesi göz önünde bulundurularak karar verilir. Eğer taşınmaz, yolsuz tescil sonucu iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse bu durumda gerçek sahibi olan davacı, taşınmazın tescilini talep edemez. Ancak, zararlarının giderilmesini talep edebilir. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi
Tapu kaydının düzeltilmesi davası tapu kaydının hatalı, yanlış tutulmasından kaynaklı açılmaktadır. Genellikle tapu sahibinin veya diğer hak sahibinin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerinde yanlış yazılma durumu ortaya çıkmaktadır. Bu yanlışlıklar tapu kaydının eski olması, kadastro hataları, el ile yazılan yazıların okunaklı olmaması veya memurun dikkatsizliği gibi nedenlerden dolayı olabilmektedir.
Hatalar memurun düzeltebileceği kadar basit yazım hataları olabildiği gibi asli şartlardaki eksiklikler gibi hataların düzeltilmesi için tapu kaydının düzeltilmesi davası yolu ile düzeltilebilecek hatalar da olabilir. Bu dava, taşınmaza ait ayni hakka ilişkin olmayıp ayni hakka sahip olan kişinin tapudaki bilgilerinin düzeltilmesine ilişkin açılmaktadır. Tapu kaydının düzeltilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası (Muris Muvazaası)
Muris muvazaası olarak da bilinen mirastan mal kaçırma davası mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla resmiyette satış gibi gösterilen tasarrufların aslında satış olmadığının yani mirastan mal kaçırma amacı taşıdığının tespiti ve bu sebeple tapu kaydının iptali talepli davadır. Bu davada muris; mirasçılarından mal kaçırmak kastı, görünüşte gerçekleştirilen hukuki işlem, asıl olarak gerçekleştirilmek istenen hukuki işlem (gizlenmek istenen işlem), muvazaalı işlemin tarafları arasında yapılan muvazaa anlaşması olmasına rağmen satış işlemi adı altında muvazaalı işlem yapmaktadır.
Böyle bir durumda saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil talepli dava açabilirler. Bu dava ile, görünüşteki resmi sözleşmenin muvazaalı işlem olması sebebiyle geçersizliğinin tespiti ve buna dayanılarak oluşturulan yolsuz tescilin iptali talep edilir. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Davası
Ecrimisil tazminatı bir başka ifade ile haksız işgal; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyete karşı açabileceği davadır.. Ecrimisil davasında taşınır veya taşınmaz mallar için ecrimisil tazminatı talep edilebilir. Bu tazminatın talep edilebilmesi için dava konusu malı kullanan zilyedin kötü niyetli olması gerekmektedir. Hukuken kendisine ait olmayan bir taşınır veya taşınmaz mala kötü niyetle zilyet olan kişi, bu malı hak sahibine geri vermek zorundadır.
Malı hak sahibine geri vermenin yanında kötü niyetli haksız işgali nedeniyle hak sahibinin meydana gelen zararını da gidermek zorundadır. Ecrimisil tazminatı talep edebilmek için taşınır veya taşınmaz malın haksız bir şekilde işgal edilmiş olması, işgal eden kişinin kötü niyetli olması ve işgal nedeniyle bir zarar meydana gelmesi gerekmektedir. Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımı söz konusu olup bu süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlamaktadır. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme ise davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Geçit Hakkı Davası
Geçit hakkı davası kendi taşınmazından ana yola geçiş imkânı bulunmayan malikin, tam bir bedel karşılığında komşu taşınmaz maliklerine geçit hakkı tanınması talebini yöneltebileceği dava türüdür. Kişi, bir bedel ödemesi karşılığında geçit hakkı talep etmektedir. Taşınmazın hiçbir şekilde ana yola çıkışının bulunmaması nedeniyle açılmalı, başka alternatif yolların bulunmaması gerekmektedir. Geçit hakkı sağlanan taşınmazların maliklerinin ölmesi durumunda dava mirasçılara yöneltilmelidir. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme geçit hakkı talep edilen taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Muhdesat; bir taşınmaz üzerindeki yapı ya da varlığın sahibi haricinde başkasına ait olmasıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası; muhdesatı inşa eden, yapan veya diken kişinin aidiyetinin tespiti amacı ile açılmaktadır. Örneğin iki paydaşa ait bir tarlada bulunan ve paydaşlardan birine ait olan zeytin ağaçları için zeytin ağacı sahibi paydaş, muhdesatın aidiyeti davası yolu ile zeytin ağaçlarının kendisine ait olduğunun tespitini talep edebilir. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme muhdesatın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Miras taksim sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil davası; miras taksim sözleşmesinde belirlenen hükümlere uygun olmayarak yapılan satış ve devir işlemine karşı bu işlemlerin iptal edilmesi için mirasçılar tarafından açılmaktadır.
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Aile konutu ailenin tüm yaşam faaliyetlerini yürüttüğü yer olduğu için eşlerin birbirlerinden habersiz rahatça tasarruf etme imkanları olmaması amacıyla aile konutu üzerindeki tasarruf hakları sınırlandırılmıştır. Aile konutu şerhi için tapu müdürlüğünden veya mahkemeden konulabilir. Kanunda da belirtildiği üzere aile konutu üzerinde tasarruf işlemi yapılabilmesi için eşlerin rızasının alınması gerekmektedir. Burada amaç ailenin barınma hakkını ve ihtiyaçlarını karşılamalarını garantiye almaktır.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırmasız el atma; idarenin özel mülkiyete konu bir taşınmaza kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde imar planının fiilen uygulamaya geçirilmemesi veya fiilen kamulaştırma yapılmaksızın özel mülkiyete tabi taşınmazın kullanımının hukuken engellenmesi, bedelsiz bir şekilde kullanılmasıdır. İdare, kamulaştırmasız el atma yoluyla mülkiyet hakkına müdahale ettiği hallerde kişilerin en temel haklarından biri olan mülkiyet hakkının ihlalinden dolayı mülkiyet hakkı sahibinin müdahaleden kaynaklanan her türlü zararını da karşılamak zorundadır. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Kaynakça:
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/Prof. Dr. Nami Barlas, Medeni Hukuk, 16. Bası, İstanbul 2010.
- Elif Aydemir, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, Güncellenmiş 3.Bası, Ankara 2014.
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/ Prof. Dr. M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 11. Bası, İstanbul 2013.
- Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2014.
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/ Prof. Dr. Özer Seliçi/ Prof. Dr. Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 16. Bası, İstanbul 2013.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/6076 Esas, 2022/7585 Karar sayılı ilamı.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/ (6)3-550 Esas, 2022/576 Karar sayılı ilamı.