Müteahhitlerle yapılan inşaat sözleşmelerinde, yapının teslimine ilişkin “anahtar teslim” ibaresinin kullanılması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu söz halk arasında “inşaatın kaba ve ince işlerinin bitmiş şekilde teslimi” olarak anlaşılsa da hukuken müteahhidi iskân alma borcu altına da sokmaktadır. Bu durum ise, iskân alınmaması halinde sözleşmenin feshedilmesine kadar gidecek ağır sonuçlara yol açabilmekte olup “anahtar teslim” şeklinde anlaşılan sözleşmelerde dikkatli olmakta fayda vardır.

Anahtar teslim inşaat sözleşmelerine ilişkin danışmanlığa ihtiyacınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Anahtar Teslim Sözü Hukuken Ne Anlama Gelir?

Bilindiği üzere anahtar teslim, normal şartlarda “yapının arsa sahibine oturulabilecek şekilde teslim edilmesi” şeklinde ifade edilebilir. Bu kapsamda kaba inşaatın bitmesine ilave olarak boya, ahşap, kalorifer, fayans, parke, pencere, tesisat gibi işlerinin tamamlanarak yapının oturmaya hazır şekilde teslimi, anahtar teslim şeklinde anlaşılan sözleşmede müteahhidin borcudur.

Ne var ki, sözleşmede geçen “anahtar teslim” ibaresi yalnızca fiziki değil, aynı zamanda hukuki bir durum tespitini de kapsıyor olup müteahhidi “iskân alma” borcu altına da sokmaktadır. İskân, inşaatın imar mevzuatı ve ruhsata uygun şekilde inşa edildiğini gösteren “yapı kullanma izin belgesi”ni ifade ediyor olup bu konuda daha detaylı bilgi için “İskân Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İskân bir yapının imar mevzuatına ve ruhsata uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesi olduğu için, bu durum, yapı sahiplerini hem idari cezalar hem de yapının güvenliği konusunda korumaktadır. Zira müteahhitin iskân almadığı yapılarda yeterince kaliteli beton kullanılıp kullanılmadığı, yeterli miktarda demir kullanılıp kullanılmadığı, ruhsatta öngörülen sınırların aşılıp aşılmadığı idare tarafından tespit edilmeyecektir.

Bu sebeple iskânın, özellikle kötü niyetli ve ihmalkâr müteahhitlere karşı arsa sahiplerini koruyucu bir yönü de vardır. Benzer şekilde iskânsız ve kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda ikamet etmek, hukuka aykırı olduğu için, iskân alınmasıyla birlikte yapı sahipleri, karşı karşıya kalınabilecek yaptırımlardan da kurtulacaktır.

Peki Anahtar Teslim Şeklinde Anlaşmanın Sonuçları Nelerdir?

İnşaatın “Anahtar Teslim” şeklinde inşasından sonra tapu devri olacağı yönünde anlaşılmış sözleşmelerde müteahhit, iskân almadan tapuların kendi üstüne devredilmesini talep edemeyecektir. Zira müteahhidin iskân almaması, yapının hukuken arsa sahibine teslim edilmediği anlamına gelmektedir. Bu ise hukuken “müteahhidin inşaatı süresinde bitirmemesi” anlamına gelebilecek olup arsa sahibi, iskân alınmamasını gerekçe göstererek ayrıca sözleşmeden dönebilecektir.

Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ise çeşitli sorunlara yol açabilecektir. Müteahhit tapuları üstüne alamayacak, aldığı tapuları iade edecek, hatta müteahhidin sattığı dairelerin yeni malikleri de tapuları arsa sahibine iade etmek zorunda kalacaklardır. Bu durumda müteahhit yaptığı inşaatın bedelini arsa sahibinden isteyecek, müteahhitin daire sattığı kişilerse müteahhitten zararlarının tazmin edilmesini talep edebileceklerdir.

Özellikle müteahhitin (A.Ş. veya LTD gibi) sermaye şirketi olduğu durumlarda müteahhitten daire satın alan kişiler, ciddi mağduriyetler yaşayabileceklerdir. Çünkü dava tarihinde şirketin içinin boş olması muhtemeldir. Bu sebeple özellikle müteahhitten satın alınacak dairelerin iskâna sahip ve kat mülkiyeti rejimine geçmiş olması oldukça önemlidir. Konuyla ilgili yaşanmış bir örnek için linkteki haberi inceleyebilirsiniz.

Bu sebeple hem sözleşme imzalarken hem de gayrimenkul satın alırken alanında uzman bir avukata danışmadan hareket edilmemesi önem arz etmektedir.

 

Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi Yargı Kararları

Anahtar Teslim Sözleşmede Tazminat

Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün, Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı. Dosya incelendi, gereği görüşüldü:

Dava, haksız eylem nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davalı … yönünden davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden istemin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararı davacı temyiz etmiştir.

Davacı, davalı … adına çalışan yüklenici ve onun taşeronu olan diğer davalıların yaptıkları çalışma sırasında doğalgaz iletim hattına hasar verdiklerini bildirerek meydana gelen zararın tazminini istemiştir.

Davalı … cevabında işin yapımı konusunda imzalanan anahtar teslim inşaat sözleşmesi uyarınca zarardan yüklenicinin sorumlu olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar cevaplarında davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalı … ile diğer davalı yüklenici arasındaki sözleşme uyarınca yapılan işin anahtar teslimi iş olup zararın yükleniciye ait olacağının kararlaştırılması ve söz konusu alanda belediyenin kendi yaptığı bir çalışmanın da olmadığı gerekçesiyle … hakkındaki davanın husumetten reddine karar verilmiştir.

Dosyada bulunan davalı … Belediyesi ile diğer davalı …. arasındaki 23.5.2008 günlü sözleşmenin 22.maddesinde iş sahibi olan davalı ./..

belediyeye sözleşme süresi içinde sözleşme konusuna işleri kontrol denetleme ve yükleniciye talimat verme yetkisi tanınmıştır. Bu olgu dikkate alındığında davalı iş sahibinin işin yapımı sırasında yüklenici tarafından üçüncü kişilere verilen zararlardan dolayı sorumlu olduğunun kabul edilmesi gerekir. Sözleşmenin bunun aksine hükümleri sözleşmenin tarafları arasındaki iç ilişkiyi ve işin yapımı sırasında verilecek zararları en son kimin üstleneceğini düzenlemektedir. İç ilişkiyi düzenleyen bu hükümlerin zarar gören üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi mümkün değildir.

Anılan yön gözetilmeksizin verilen karar usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan anahtar teslim inşaat sözleşmesine ilişkin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkillerinin murisi … ile …Konut Yapı Kooperatifi arasında… Noterliğinin 07/12/1990 tarih, 15947 yevmiye no ile kat karşılığı satış vadi ve anahtar teslim inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini, bu sözleşme uyarınca müvekillerince anahtar teslimine kadar hiç bir ödemede bulunulmayacağının kararlaştırıldığını, davalı site yönetiminin adı geçen yapı kooperatifinin devamı olduğunu, buna rağmen 22/04/2001 tarihli kat malikleri toplantısında müvekkillerinden aidat ödemelerinin istendiğini, bu durumun kat karşılığı satış vadi ve inşaat sözleşmesine aykırı olduğunu, kat malikleri toplantısında alınan kararlar dayanak gösterilmek suretiyle müvekkilleri hakkında icra takibi başlatıldığını, bu takiplere itiraz edildiğini, Anamur Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davaları açıldığını, 22/04/2001 tarihinde yapılan … Sitesi Kat Malikleri Kurulu toplantısında alınan kararların iptali ile müvekkilleri açısından hukuka uygun hale getirilmesi istenilmiştir.

Mahkemece … Kooperatifinin site yönetimine geçtiği ve yönetim planının hazırlandığı, yönetim planında sitenin kat malikleri kurulunca alınacak kararlara göre yönetileceğinin belirlendiği, site yönetimi ile kooperatifin farklı yapılarda oldukları, arsa sahipleri ile kooperatif arasında imzalanan kat karşılığı satış vadi ve inşaat sözleşmesinin sadece tarafları bağlayacağı, site yönetiminin bu sözleşme ile bağlı olmayacağı, 22/04/2001 tarihli kat malikleri kurulunca alınmış kararların yasaya aykırı olmadığı anlaşıldığından diğer davacılar yönünden de davanın esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikleri kurulu toplantısı iptali istemine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olduğu iptali istenilen kat malikleri kurulu toplantısının usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 12/02/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi

Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu’nun 19.01.2015 tarih ve 8 sayılı Kararı’nın dayanağı olan 2797 sayılı Yargıtay Yasası’nın 6545 sayılı Kanun’un 31. maddesi ile değişik 14/2-a bendinde, daireler arasındaki iş bölümünün belirlenmesinde mahkeme kararındaki nitelendirme de gözetilerek temyizin kapsamının esas alınacağı öngörülmüştür. Mahkemenin nitelendirmesi ve temyiz kapsamına göre, uyuşmazlık; 28.12.2007 ve 30.10.2009 tarihli sözleşmeler ile davacının davalıya ait inşaatın anahtar teslim inşaat sözleşmesi sonucu yapım işini üstlenmiş olmasından kaynaklı teminat çekinin iadesi ve tazminat istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın eser (istisna) sözleşmesinden kaynaklandığından, hükmün temyiz incelemesi Yüksek 15. Hukuk Dairesi’nin görevi kapsamındadır.

Bu durumda, 11.04.2015 tarihinde yürürlüğe giren Yargıtay Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda değişiklik yapılması hakkındaki 6644 sayılı Kanun gereğince dosyanın Hukuk İş Bölümü İnceleme Kurulu’na gönderilmesi gerekmektedir.

İş Bölümü

Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu’nun 19.01.2015 tarih ve 8 sayılı Kararı’nın dayanağı olan 2797 sayılı Yargıtay Yasası’nın 6545 sayılı Kanun’un 31. maddesi ile değişik 14/2-a bendinde, daireler arasındaki iş bölümünün belirlenmesinde mahkeme kararındaki nitelendirme de gözetilerek temyizin kapsamının esas alınacağı öngörülmüştür. Mahkemenin nitelendirmesi ve temyiz kapsamına göre, uyuşmazlık; anahtar teslim inşaat sözleşmesine dayalı olarak alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkin olup, hükmün temyiz incelemesi Yüksek 15. Hukuk Dairesi’nin görevi kapsamındadır.

Bu durumda, 11.04.2015 tarihinde yürürlüğe giren Yargıtay Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda değişiklik yapılması hakkındaki 6644 sayılı Kanun gereğince dosyanın Hukuk İş Bölümü İnceleme Kurulu’na gönderilmesi gerekmektedir.

İtirazın İptali

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

İncelenmesine gerek görülen kiralananın anahtarının teslimine ilişkin tevdi mahalli tayinine ilişkin dosyaya, anahtarın notere tevdine ilişkin anahtar teslim tutanağının kiralayana tebliğine ilişkin tebligat parçasına ve icra dosyasında ödeme emrinin borçluya tebliğine ilişkin tebligat parçasına dosya arasında rastlanılmamıştır.

Taraflar arasında görülen tevdi mahalli dosyasının ilgili mahkemeden temini,

Kiralananın anahtarları emanet tutanağı ile notere teslim edildiğine göre emanet tutanağının kiralayana tebliğ edilip edilmediği araştırılarak tebliğ edilmiş ise tebligat parçasının ilgili noterlikten temini,

Ayrıca, davada dayanılan ve hükme esas alınan … İcra Müdürlüğünün 2014/8173 esas sayılı icra takip dosyasında borçluya gönderilen ödeme emrinin tebliğine ilişkin tebligat parçasının ilgili icra müdürlüğünden temini ile evraka eklenmesi ve ondan sonra gönderilmesi için dosyanın GERİ ÇEVRİLMESİNE, 22/03/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.